Nájemní smlouva patří mezi pojmenované smluvní typy, tzn. je popsána v zákoně.
Obecná nájemní smlouva
Nájemní smlouva je taková, kterou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc (movitá i nemovitá), aby ji nájemce dočasně užíval nebo z ní i bral užitky
Náležitosti:
- určení stran – pronajímatele a nájemce
- určení předmětu nájmu
- závazek pronajímatele přenechat nájemci věc, aby ji mohl ve sjednané době užívat
- závazek nájemce zaplatit úplatu, tj. platit nájemné
- zásada smluvní volnosti
Práva a povinnosti:
- povinnost pronajímatele přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání
- právo nájemce užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě
- právo nájemce provádět změny na věci jen se souhlasem pronajímatele
- povinnost nájemce platit nájemné (odpadá, pokud pro vady věci, které nezpůsobil, nemohl věc užívat dohodnutým způsobem)
Skončení nájmu:
- uplynutím doby, na kterou byl sjednán; zničením věci (právní událost)
- dohodou, výpovědí, odstoupením od smlouvy (právní úkon)
- pokud není věc zničena, nájemce je povinen vrátit pronajatou věc zpět jejímu vlastníkovi
Nájem bytu
- nájemní smlouva se vždy řídí speciálními ustanoveními občanského zákoníku o nájmu bytu
- byt je předmět občanskoprávních vztahů; byt jsou místnosti kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu určené k trvalému bydlení
- příslušenství bytu:
- vedlejší místnosti jsou místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné (záchod, koupelna, spíž)
- vedlejší prostory jsou mimo byt, určeny k užívání spolu s bytem (sklep, dílna,…)
- vzniká na základě nájemní smlouvy (+ přechod nájmu bytu, sňatek s nájemcem bytu, výměna bytu). Jde o dvoustranný právní úkon, na základě kterého pronajímatel přenechává nájemci z úplatu právo dočasně užívat byt, a to buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou.
- práva a povinnosti:
- nájemce hradí drobné opravy v bytě jako podlahové krytiny, okna, vypínače,…
- nájemce hradí náklady spojené s běžnou údržbou bytu, tj. udržování a čištění bytu, omítky, tapetování, čištění podlah,…
- ostatní opravy provádí pronajímatel
- nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu bez souhlasu pronajímatele
- pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy pouze se souhlasem nájemce
Nájemné
Jeho placení je hlavní povinnost nájemce
- smluvní – dle dohody
- regulované – určeno právním předpisem
- nutné splatit do 5 dnů po splatnosti, jinak povinnost zaplatit poplatek z prodlení
Společný nájem bytu
- společní nájemníci mají stejná práva a povinnosti
- mezi nemanžely vzniká:
- dohodou
- přechodem nájmu bytu na více osob
- mezi manžely vzniká:
- jestliže se během manželství alespoň jeden z nich stane nájemcem bytu
- jestliže se nájemcem stal některý z manželů před uzavřením manželství, pak vzniká uzavřením manželství
- při rozvodu je rozhodující, jakým z těchto způsobů společný nájem vznikla a o jaký jde byt (běžný/družstevní)
Přechod nájmu bytu
K přechodu nájmu bytu dochází při uzavření smlouvy, uzavření manželství s nájemcem, nájem přejde ze zákona na osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti:
- první skupina – nejbližší příbuzní, kteří v den smrti žili s nájemcem ve společné domácnosti a nemají vlastní byt
- druhá skupina – cizí osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byly odkázány výživou, jestliže prokáží, že s ním žily ve společné domácnosti alespoň 3 roky před jeho smrtí a nemají vlastní byt
Zánik nájmu bytu
- zánik nájmu bytu – uzavřením dohody o ukončení nájmu bytu
- zánik nájmu bytu – uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán
- zánik nájmu bytu – výpovědí – písemná, doručena druhé straně ze strany nájemce i pronajímatele, lhůta nejméně 3 měsíce
- výpovědní důvody:
- potřeba pronajímatele
- služební důvod
- porušování dobrých mravů v domě
- hrubé porušování povinností nájemce
- veřejný zájem
- byt souvisí s prostory podnikání
- nájemce má dva nebo více bytů
- nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo jen občas
- výpověď z bytu zvláštního určení (byty pro zdravotně postižené)
